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吃货天堂香蜜湖:围挡、封场、停水、停电、强拆…大限已至,商户权益如何保护?

张茂荣 发表于[2019-05-07]

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文|张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师



香蜜湖度假村北区强拆公告



香蜜湖度假村,无数吃货的美食天堂:好世界、顺德佬、西北西贝、油焖大虾、木屋烧烤......


大餐小蝶,高中低档,南北风味,老少皆宜,是深圳规模最大、人气最旺、位置最好的就餐去处。


然这个夜宵人气王之所不久或将沦为废墟......


一纸《敬告》,惊了商户

刚过去的五一小长假前一天(4月30日),深圳市福田区规划土地监察局张贴的《敬告通知书》拉响了香蜜湖中区强拆序幕:



《敬告通知书》透露出的基本信息是:


1、商户使用物业为未经批准进行建设的违法建筑;


2、该违法建筑依法应当予以拆除;


3、已责令深圳市香蜜湖度假村有限大象彩票网站2019年5月15日之前自行整改(笔者理解即是自行拆除);


4、商户需予配合,清空搬离物品。


而香蜜湖北区,早在2019年4月24日,就接到福田规土监察局发出的《限期拆除通知书》和《敬告通知书》,要求香蜜湖大象彩票网站自行拆除、商户配合清场。




《限期拆除通知书》认定了北区除康采园、1979外其他建筑均属于未经批准的临时建筑,要求香蜜湖大象彩票网站5月6日之前自行拆除,“逾期不拆除,我局将予以拆除”。


受商户邀请,信荣团队于5月4日下午在香蜜湖度假村某商户办公室为商户代表分析拆除可能面临的各类法律问题,并为商户提供了法律解决方案。


强拆之势,势不可挡



5月5日福田区规土监察局在香蜜湖北区发布《公告》(见上图),再次明确如香蜜湖大象彩票网站在5月6日前不能自行拆除,将依法对该片区实施清拆,具体如下:


一、从5月7日起,实施围挡、封场


二、从5月8日起,逐步停水、停电,对过期临时建筑及其他违法建筑予以清拆


希望广大商户遵法、守法,积极主动配合执法,尽快搬离违法建筑内所属全部物品、清空经营场所


今天是北区责令限期拆除的最后一天,据本团队到场律师反馈,包括法院、司法局在内的联合执法队已到北区确认情况,并重申了《公告》内容,并表示商户有异议的可以书面提出。


经营了数年、十余年,甚至几十年的品牌店说没就没了,拆除有没有得赔偿?巨额投入怎么补偿?员工遣散怎么办?......(忘了,吃货也在问以后去哪里吃?~~~)


这还需了解商户与香蜜湖大象彩票网站之间的合同约定以及物业建筑情况。


合同霸王,事实待查


经与商户了解确认了如下事实:


1、目前商户与香蜜湖大象彩票网站签订的《租赁合同书》期限只有三个月(之前为长期合同,最近改为每三个月一签,有商户刚租下来施工完毕就接到拆除通知),合同即将到期;


2、根据合同约定,香蜜湖大象彩票网站提供的只是土地出租,不涉及地上建筑物,然在合同内容中有留存临时建筑物及附属设备设施移交使用的约定;


3、租赁合同内容几乎百分百约束承租方,根据该合同承租商户几乎不可能从香蜜湖大象彩票网站获得赔偿;


4、据商户陈述,香蜜湖内各商户最初承租的只是香蜜湖大象彩票网站空地,地上建筑都是商户自行建设,该说法与《租赁合同书》只约定出租土地相一致,能够确认地上建筑物并非全部由香蜜湖大象彩票网站施工承建;


5、香蜜湖片区内地上建筑绝大多数没有经过审批(部分商户表示有建筑批文),但相当一部分始建于2009年6月2日之前,属于历史遗留违法建筑;


6、度假村内部分商户,实际经营数十年,累计纳税过亿,树立了良好的品牌,即解决了大量劳务工就业问题,也为深圳财政做出了重大贡献。



拆除法律问题


根据以上情况,笔者认为目前政府强拆至少存在如下几个法律问题需要厘清:


一是违法建筑人到底是谁?是香蜜湖大象彩票网站还是经营商户?


这涉及违法建筑权利人即行政相对人的认定问题。从福田规土监察局《限期拆除通知书》、《敬告通知书》和《公告》可以看出,目前政府是把香蜜湖大象彩票网站作为违建权利人的,而根据笔者了解,违法建筑人并不确定为香蜜湖大象彩票网站,而可能是商户。


如果是商户是违建主体,政府向香蜜湖大象彩票网站发送《限期拆除通知书》、向商户发送《敬告通知书》则完全发反(应向商户发送《限期拆除通知书》、向香蜜湖大象彩票网站发送《敬告通知书》),将因事实认定错误导致执法错误。


二是被通知搬离清场的商户物业到底有没有合法建设手续?


这涉及违法建筑的认定问题,如有合法报建手续,则不能作为违法建筑予以处理。


三是违法建筑时间在2009年6月2日之前还是之后?


这涉及是否属于历史遗留违法建筑(简称历史违建)问题。据部分商户表示,曾申请过历史遗留并持有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》,如属于历史违建,则应按“两规一决定”程序处理,不能与新增违建一视同仁。


四是政府、商户和香蜜湖大象彩票网站三方到底是怎样的法律关系?


如上,如违法建筑人为商户,则商户与政府形成行政管理关系,政府《限期拆除通知书》、《行政处罚决定书》应该发给商户而非香蜜湖大象彩票网站,商户享有行政复议、行政诉讼的权利;反之,如违法建筑人是香蜜湖大象彩票网站,则香蜜湖大象彩票网站与政府形成行政管理关系,相关救济权利归属于香蜜湖大象彩票网站。


食客喜欢的油焖大虾


商户权益的保护


1、《租赁合同书》多不公平条款,且很快自然到期,想向香蜜湖大象彩票网站索赔几乎无望,不能指望从政府对香蜜湖大象彩票网站的征地补偿中获赔,故避开香蜜湖大象彩票网站直接与政府商谈为上策;


2、搜集建筑物属于商户自建的证据,以行政相对人身份及时提出拆除异议,启动行政复议、诉讼程序;


3、委托测绘、评估部门测绘评估,确定拆除损失,引导政府走历史违建处理程序;


4、选举商户代表,统计违建情况,聘请专业律师(垂询电话:400-0755-618),表达合理诉求,依法理性维权。


啤酒、羊肉串。。。习惯了香蜜湖聚的夜猫子以后去哪里?


后记:清拆考验政府执政智慧


如果不是看到拆除通知,很少人能想到鼎鼎大名的香蜜湖度假村美食城居然几乎全部是违建,而如此大量的违建又是如何顺利建起来的?该美食城满足了吃货口福的同时,也着实为深圳财做出了重大贡献,并解决了很多就业问题。一纸强拆令,如此大规模的强制拆除,背后隐含的大量社会问题如何解决是对政府执政智慧的考验!



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