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买受人可以要求出卖人提前办理首期款资金监管吗?

周争锋 发表于[2019-05-08]

    前几天,接一买受人咨询,说是4月初签订的二手房买卖合同,约定6月底办理首期款监管手续,担心新版征信对自己有影响,想约出卖人马上办理首期款监管手续,但是找不到出卖人,问出卖人是不是构成违约。我的答复是,在合同约定的时间到来前,出卖人可以不同意买受人提前履行。
    针对这个咨询,谈点看法。
    一、首期款监管不是买受人的单方合同义务
    2008年深圳中天置业事件后,深圳市的二手房交易流程得以优化,在银行办理首期款监管成了常规流程,当然也有外资银行审批贷款时不要求办理首期款监管。资金监管是二手房买卖合同的必备条款,一般约定某个时间前,出卖人须配合买受人签订首期款监管协议,买受人应在签订首期款监管协议后3个工作日内将首期款打入监管账户。
    这个流程有两层含义:
    1、办理资金监管手续是买受人的主合同义务,监管银行的选择权在买受人,出卖人不能给买受人指定按揭贷款银行,但是出卖人认为买受人指定银行的监管条件,损害出卖人的合法权益的,出卖人有权要求买受人更换银行。
    比如监管协议约定首期款监管在买受人账户,或约定出卖人将房产过户给买受人后,监管银行经买受人书面申请或输入密码,才将首期款支付给出卖人。
    监管在买受人账户,可能存在买受人的账户在交易过程中被人民法院冻结,出卖人钱房两失。监管协议约定,过户后需买受人书面申请并输入密码才放首期款,实际上这不是第三人资金监管,这是先过户后付款的交易模式,损害出卖人的合法权益。
    2、监管首期款是双方的合同义务,在合同约定的履行时间内任何一方明确拒绝办理,等于用实际行动表示不履行合同构成违约。
    买受人通常认为,买受人可以随时要求出卖人办理首期款监管手续,不需要和出卖人协商。出卖人通常认为,这是买受人的事,等买受人通知办理就好,买受人逾期办理自动构成违约。
    实际上,办理资金监管手续是双方的合同义务,买受人需要通知出卖人,告知具体时间、地点,出卖人在合同期限内,同意配合办理都不构成违约。出卖人在约定的监管时间到来前,若没有接到中介或买受人的通知,也应主动联系买受人办理首期款监管,表明履行合同的诚意。
    买受人提前履行,如损害出卖人的利益,出卖人可以拒绝,并要求按照合同约定的时间履行。比如出卖人想住到7月中旬小孩放暑假,约定6月份办理监管手续,买受人提前办理,可能打乱出卖人的计划,给出卖人的生活造成影响。再比如出卖人签订合同后需要出国一段时间,过一段时间才能回来,买受人要求提前办理,会影响出卖人的行程安排。法律依据为合同法第七十一条的规定:“债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但提前履行不损害债权人利益的除外。”
    出卖人对首期款监管的时间有特殊考虑,为了控制交易时间,需要提前和代表自己的担保大象彩票网站达成一致意见,避免担保大象彩票网站和买受人提前办理首期款监管手续。比如合同签订后信贷政策调整,拖到某一时间,可以逼迫买受人放弃履行。出卖人对交房时间或办理转移户口时间有特殊要求的,应在合同中用明确的条文予以约定,并在委托担保大象彩票网站办理手续时,明确提出自己的要求。
    二、买受人提前办理首期款监管的好处
    签订合同时,买受人根据自身情况,预留一段时间筹措首期款,这无可厚非。同时也必须指出,拖延首期款监管的办理时间,是有些炒房者惯用的拖延术,目的就是让出卖人替他供房,赚取合同履行期间的增值利益。双方约定合同签订后6个月内办理首期款监管,这要是放在2015的深圳,出卖人都会选择违约。
    买受人在贷款资料上存在问题,建议买受人在合同约定的时间到来前,提前办理首期款监管手续,比如流水不足、约定办理高评高贷、有首付贷情况或有未结诉讼等等。
    司法实践中,法院通常认为,在双方约定的首期款监管时间到来前,买受人的按揭贷款申请如被银行拒绝,买受人可以更换银行继续办理,出卖人应予以配合。出卖人如不想配合买受人反复更换银行,应在合同中注明买受人可以更换银行的次数。
    买受人存在被银行拒贷的可能,仍然选择在首期款监管的最后期限办理,一旦被银行拒贷,会触发买受人贷款不能须在知道或应当知道后多少天内一次付款的条款。此时,若买受人通知出卖人重新办理首期款监管手续,出卖人同意的,视为双方在合同履行过程中重新达成新的合意。一旦出卖人不同意,买受人要一次性付款。出卖人配合买受人办理高评高贷的,买受人贷款申请被银行拒绝,法院也通常会认为,此种情况下如买受人提出按照合同实际成交价再办理一次贷款申请,出卖人应予以配合。
    在信贷政策收紧时,买受人应做好提前监管首期款的准备,避免依约履行时,因国家调整信贷政策,购房目的不能实现。房价快速上涨时,买受人也应把监管的时间尽可能提前,预防出卖人违约。
    ——周争锋2019年4月29日写于深圳
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对文章的两点说明:
    1、法律上关于提前履行,就这合同法第71条这一个法律条文,情形安排是单向履行,是债务人向债权人的提前履行,这样的履行不需要对方配合履行,通常是提前还钱或提前交付货物。赎楼就是提前还钱,银行可以不同意,除非你愿意支付罚息,也就是违约金。
    而房屋买卖合同的买卖双方互为债权债务人,买卖双方应当按照合同约定的期间履行,提前履行属合同的变更。法律上提前履行就合同法第71条这一个法律条文,没办法只能引用一下。
    2、出卖人对首期款监管的时间有特殊考虑,为了控制交易时间,需要提前和代表自己的担保大象彩票网站达成一致意见,避免担保大象彩票网站和买受人提前办理首期款监管手续。比如合同签订后信贷政策调整,拖到某一时间,可以逼迫买受人放弃履行。
    有网友不理解这段的意思,现举个真实案例加以说明。在深圳历次调控均有三个月的缓冲期,合同提前履行可以赶上递件最后时限,按合同约定时间履行,交易将不能完成。比如10.4新政,双方在10.1签订的合同,约定12月30号前办理监管,出卖人配合买家在11月办理贷款手续,可以赶在12月30日前递件。出卖人非要等到12月30号办理监管,此时,买家除了要回定金以外别无他法。

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